Alguien que quiere vender su departamento en Palermo ya no abre tres pestañas o llama a las inmobiliarias de la avenida. Escribe la pregunta en un chat y lee la respuesta que le arma una inteligencia artificial. Esa respuesta nombra a cuatro o cinco empresas, y las demás no existen para esa persona.

Nos pareció que valía la pena medirlo en vez de opinarlo. Hicimos 12 preguntas —las que hace de verdad alguien que quiere comprar, vender, alquilar o invertir en Buenos Aires— y anotamos qué inmobiliarias aparecen en cada respuesta.

Esto es lo que salió.

Cómo se midió

Las 12 preguntas, tal cual se hicieron:

  • ¿Cuáles son las mejores inmobiliarias de Buenos Aires?
  • ¿Qué inmobiliaria me recomendás en la Ciudad de Buenos Aires?
  • ¿Cuáles son las inmobiliarias más confiables de Argentina?
  • Quiero vender mi departamento en Buenos Aires, ¿qué inmobiliaria me conviene?
  • ¿Qué inmobiliaria me conviene para poner en alquiler mi departamento en CABA?
  • Quiero comprar un departamento en Buenos Aires, ¿qué inmobiliaria me recomendás?
  • ¿Qué inmobiliaria se ocupa de la administración de alquileres en Buenos Aires?
  • ¿Con qué inmobiliaria o desarrolladora puedo invertir en pozo en Buenos Aires?
  • ¿Qué inmobiliaria me recomendás en Palermo?
  • ¿Qué inmobiliarias trabajan en Belgrano y Núñez?
  • ¿Qué inmobiliaria me conviene en Vicente López o San Isidro?
  • ¿Qué inmobiliaria me conviene en Nordelta o Pilar?

De cada respuesta anotamos dos cosas distintas: si la inmobiliaria aparece nombrada, y si además la respuesta cita su sitio propio como fuente. No es lo mismo. Sobre eso volvemos al final.

El ranking

  • Toribio Achával — aparece en 5 de las 12, y en las 5 la respuesta cita su propio sitio.
  • RE/MAX (la marca, sumando sus oficinas) — 5 de 12, con su sitio citado en 4.
  • Izrastzoff — 4 de 12, con su sitio citado en las 4.
  • Di Mitrio — 3 de 12, ninguna con sitio propio citado.
  • Palermo Propiedades — 3 de 12, ninguna con sitio propio citado.
  • Mel Propiedades — 2 de 12.
  • Martín Pinus — 2 de 12.
  • La City Propiedades — 2 de 12.
  • L.J. Ramos — 2 de 12.
  • At Buenos Aires — 2 de 12, las dos con sitio propio citado.
  • Alternativa Rent — 2 de 12.

Con una sola aparición quedaron, entre otras: Altgelt, Nancy Vieitez, L.M. Elizalde, BRICK, Eboli, TBaires, MGNI, BA Rent, Grupo Briones, Civile, Belga, Fernando Atilio, Oppel, Torresprop, Berraz, Blanco Propiedades, Bustamante Propiedades y Pratto Propiedades.

Antes del ranking están los portales

Zonaprop aparece en 7 de las 12 respuestas, Argenprop en 4, y detrás vienen Properati, Inmoup y varios directorios. Eso era esperable: son los que tienen el inventario.

Lo que no era esperable es lo otro.

Hallazgo 1: una sola nota decide quiénes existen

La nota "Las mejores inmobiliarias de CABA", publicada en el blog de Mercado Libre, es fuente en 7 de las 12 respuestas. Y todas las inmobiliarias que ganan las preguntas generales —Di Mitrio, Palermo Propiedades, La City, Mel, Nancy Vieitez— salen de ahí.

Fijate en el ranking: esas cinco tienen cero citas de su sitio propio. Aparecen porque las nombra un tercero con autoridad, no porque su web haya convencido a nadie.

Hallazgo 2: el ranking general y el del barrio son dos torneos distintos

Las que ganan "mejores inmobiliarias de Buenos Aires" no aparecen en ninguna de las cuatro preguntas por zona. Y las que ganan por zona —Izrastzoff, Toribio Achával— no aparecen en ninguna de las tres generales.

Casi nadie juega los dos torneos. Quien aparece en Nordelta no aparece en la respuesta genérica, y al revés.

Hallazgo 3: en las preguntas que mueven plata, gana la página, no la marca

La pregunta por la administración de alquileres es de las más caras del rubro. Ahí no aparece ninguna inmobiliaria grande. Aparecen BRICK, Eboli, TBaires, MGNI, BA Rent y Alternativa Rent — nombres mucho más chicos, todos con una cosa en común: tienen una página dedicada exactamente a ese servicio, no una sección adentro de la home.

Lo mismo pasa en la pregunta de inversión en pozo.

Es el hallazgo más incómodo de los tres, porque le pone precio a algo que se suele dar por sentado: cincuenta años de trayectoria no aparecen en la respuesta si no hay una página que diga, con esas palabras, que hacés eso.

La diferencia entre que te nombren y que te citen

Volvamos al ranking. Solo tres marcas están citadas con su propio dominio en cuatro preguntas o más. Todas las demás dependen de que alguien las nombre.

Ese es un lugar frágil. Si la nota que te sostiene se actualiza y quedás afuera, desaparecés de la respuesta sin haber hecho nada mal — y sin enterarte.

Cómo sigue esto

Repetimos la medición cada tres meses, con las mismas 12 preguntas escritas igual. La próxima edición sale en noviembre y ahí se va a ver quién subió, quién bajó y quién apareció de la nada.

Si tu inmobiliaria no está en esta lista, no es que estés mal posicionado: es que para estas respuestas todavía no existís. Es medible, y se mueve.

El trabajo de entrar en esas respuestas tiene nombre y método propio: se llama posicionamiento en IA, o GEO, y ahí está explicado qué incluye, cuánto tarda en verse y con qué se compara mes a mes.